Физические лица в России могут быть собственниками не только жилых помещений, но также и нежилых – тех, которые не состоят на учете в жилом фонде населенного пункта или города (п.1 ст.213 ГК РФ). Поэтому собственники такого типа недвижимости могут распоряжаться ею по своему усмотрению – в том числе и сдавать в аренду (п.1 ст.541 ГК РФ). Сделки по аренде нежилых помещений, в которых участниками являются гражданские лица, заключаются по определенным правилам, во многом похожим на сделки с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Есть общие правила, подчиняясь которым, можно эффективно и быстро сдать в аренду недвижимость, которая не состоит в жилом фонде. Кроме этого существуют свои особенности при сдаче в наем нежилой недвижимости в безвозмездной форме, либо наоборот, физическому лицу и прочее. Рассмотрим для примера несколько вариантов ситуаций, при которых возможна передача в аренду нежилого помещения по своим условиям. На основании п.1 ст.209 ГК РФ, а также других правовых нормативов, собственник, являясь физическим лицом, может сдавать недвижимость, не состоящую в жилом фонде. «И для этого ему не нужно становиться индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), чтобы законно получать доход от сдачи в аренду помещения, либо нежилого здания, сооружения» Если собственник недвижимости не использует регулярный наемных труд работников, тогда закон разрешает не становится ИП (п.1-4 ст.19 ГК РФ). При этом все договора, которые заключаются физическими лицами при подобных арендных сделках будут юридически рассматриваться как договора ГПХ – гражданского-правового характера. А это значит, что арендная плата может быть совершенно спокойно быть установлена в порядке договорного заключения соглашения по аренде. Нужно еще несколько слов сказать о том случае, когда физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу. Здесь важно учесть следующие моменты текста договора, которые отразятся на бухгалтерии предприятия-нанимателя: 1. Обязательно должно быть указано об объекте – точный адрес, местонахождение, номер кадастрового учета, сведения эксплуатационно-технические (например, площадь, этажность, благоустроенность для работы и прочее). 2. Никакого НДС платить юр. лицу не требуется потому, что договор заключается не с другим предприятием, а с гражданином (гражданкой). 3. В стоимость аренды могут входить платежи по коммунальным услугам. Это удобно для правильного учета расходов по предприятию. 4. Указать в договоре форму расчета следует обязательно – безналичный, либо с выплатой денежных средств в наличном варианте. 5. Юр. лицо, выплачивающее физ. лицу плату за временное пользование его имуществом, является тоже фигурантом-плательщиком налога по НДФЛ (п.1 ст.226 НК РФ). Поэтому предприятие может самостоятельно перечислить 13% в налоговую организацию по данной сделке. Благодаря современной системе платежей, юридические лица могут рассчитываться с физическими лицами по безналичной форме расчетов. Просто указывать в договоре нужно банковские реквизиты счетов, пластиковой карты физического лица, куда арендатор будет перечислять плату за пользование недвижимым имуществом гражданина-арендодателя. Обратите внимание! Если юридическое лицо заключило арендное соглашение по нежилому помещению, находящему в собственности у физического лица, и если последний станет посреди срока действия такого договора ИП, то тогда юр. лицу платить 13% налога от сделки не потребуется. Там система налогообложения будет совершаться по иной схеме. Можно ли сдавать физ. лицу Юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, являющийся собственником нежилого помещения, имеет полное право сдавать его в аренду физическому лицу. Запретов в законодательстве на этот счет нет. В данном случае, лучше всего ориентироваться на ст. 606-670 ГК РФ. В договоре аренды обязательно нужно будет указывать: - код ОКВЭД юр. лица (70.20.2); - срок действия соглашения; - персональные сведения физ. лица; - полные характеристики помещения; - кадастровый номер объекта; - сумма арендной платы; - порядок оплаты арендатором (физ. лицом) платы за использование помещения арендодателю (юр. лицу); - указать детали и особые моменты арендования (правила, распорядок эксплуатации, возможность проведения ремонта и прочее). В принципе, все то же самое происходит и при оформлении сделки с ИП и физическим лицом. Только вместо устава и свидетельства из ЕГРЮЛ, индивидуальный бизнесмен, нотариусу для совершения сделки подает свидетельство ЕГРИП. Можно ли безвозмездно В российском законодательстве нет никакого принуждения собственником нежилых помещений к тому, чтобы они сдавали свою собственность в аренду непременно за плату. Это право собственника, а не его обязанность перед законом. Документы Вся процедура оформления сдачи в аренду нежилого помещения проходит только через заключение специального договора с нотариальным его удостоверением. Поэтому на сделку к нотариусу следует записаться заранее, если уже покупатель услуг нашелся. Когда арендодатель собирается готовить самостоятельно пакет бумаг для совершения сделки, тогда ему нужны будут следующие документы: - гражданский паспорт, если он является физическим лицом; - свидетельство о регистрации юридического лица, если это предприятие; - правоустанавливающая документация на нежилой недвижимый объект – справка из ЕГРН, договор купли-продажи, иное; - техническая документация по недвижимому объекту; доверенность, если в сделке есть представители сторон-участников; - согласие от супруга, если арендодатель – физ. лицо, и недвижимость находится в совместной собственности, нажитой в браке; - разрешение из банка, если недвижимость находится в залоговом отчуждении по ипотечному или иному соглашению. Кроме вышеобозначенных бумаг, принадлежащих юридическим лицам, есть для них требования сдавать также и ряд других документов. Это бухгалтерская отчетность, учредительная документация, доверенность на представителя и прочее. В случае, когда ТСЖ сдает в аренду нежилое помещение, тоже речь идет как раз о юридическом лице. Такие товарищества основаны на своей учредительной документации, оформленной не без участия жильцом дома (домов). Такие общества имеют право распоряжаться нежилыми площадями, принадлежащими Товариществу. Регистрировать заключенный арендный договор в Регпалате (Росреестре, ЕГРН – Едином Государственном Реестре по Недвижимости) не нужно, если: - срок соглашения установлен меньший, чем 12 месяцев; - срока в договоре вообще не обозначено. В обратном случае, когда период действия соглашения установлен более на 12 месяцев, тогда регистрация в ЕГРН такого договора обязательна. Самостоятельно Перед оформление сделки по аренде нежилой недвижимости следует сначала разобраться, для чего она будет применяться арендатором (нанимателем), с какой целью будет использоваться. Возможные варианты целевого назначения при аренде нежилых помещений: - под склад; в качестве производственного цеха; - использования помещения как офис; - торговая площадь (точка); для оказания услуг (торговля услугами); - как гараж; - для содержания животных, птиц, выращивания растений; - для личного пользования (например, в качестве кладовой для хранения разных вещей, инструментов, оборудования) и другое. Кроме целевого назначения, обращают внимание на площадь, размеры и планировку нежилого помещения. На формирование стоимости арендной платы существенно влияет квадратура площадей, сдающихся в наем арендатору. Место расположения объекта влияет на удобство производственных решений, планов, графиков и прочего. Поэтому искать будущего нанимателя следует согласно тому, какого типа и назначения является объект недвижимости. В целом порядок самостоятельной сдачи в аренду нежилого помещения или здания, сооружения заключается в следующем алгоритме действий: - Подготовка и приведение в порядок документов собственника и бумаг на саму недвижимость. - Предварительный расчет стоимости аренды. - Создание рекламной акции. - Подача объявлений в интернете или самостоятельная расклейка на досках объявлений по городу. - Прием звонков от потенциальных арендаторов. - Назначение встреч и устный договор о сделке. - Назначение встречи у нотариуса. - Заключение сделки. - Регистрация договора в Регпалате (если это предусматривается законом в конкретно отдельном случае). - Выдача ключей от нежилого помещения арендатору и сопутствующей документации (например, акта приема-передачи имущества, находящего в помещении). Для расчета стоимости аренды можно пригласить специального экспертного оценщика, который сможет все посчитать с учетом современных рыночных условий и даже с учетом прогнозов на год вперед. Такие услуги, конечно же, не бесплатные, поэтому решиться на них может не каждый собственник недвижимости. Зато такая оценка позволяет владельцу недвижимости иметь на руках отчеты проведения расчетов эксперта. С такой бумагой собственнику легче будет торговаться с будущими нанимателями при выставлении цены за арендные услуги. Какова бы ни была сдача в аренду нежилого помещения – через риэлтора или индивидуально, всегда следует сначала проконсультироваться у юриста, или нотариуса о полном пакете бумаг для совершения сделки. Такие консультации обычно бесплатны, их можно получить, либо по телефону, либо на сайте юридических услуг. Следует обращаться внимание на цели использования помещения, тогда легче будет отыскать арендатора. «Немаловажным является необходимость платить налог – здесь неважно, физ. лицом или юр. лицом является собственник помещения – 13% от дохода он обязан внести в государственную казну через налоговую инспекцию» Источник: semejnyjyurist.ru