Задумываясь о приобретении промышленной недвижимости, инвесторы чаще всего предполагают, что смогут найти полноценный объект, который будет приносить им большую, а самое главное, регулярную прибыль. В статье мы рассказали о том, как выбирать промышленные здания, а также, на что обращать предельное внимание при выборе. Промышленная недвижимость условно делится на несколько типов: - объекты тяжелой промышленности (заводы, комбинаты, рудники. шахты, электростанции, фабрики). Промышленные объекты этой области бывают добывающие, перерабатывающие, электроэнергетические, топливные, занятые в черной или цветной металлургии, деревообрабатывающие, машиностроительные, химические. Также сюда относятся объекты по производству строительных материалов. - объекты пищевой промышленности — это заводы, фабрики, комбинаты по производству готовой продукции или полуфабрикатов. В эту же категорию относится производство табачных изделий и моющих средств. -объекты легкой промышленности. Такие объекты включают кожевенные, текстильные, меховые, обувные заводы и фабрики. Также это объекты по производству и обработке стекла и фарфора. -объекты специализации широкого спектра — это микробиологические, медицинские и полиграфические объекты. Также все промышленные объекты принято делить на категории А, В и С. -Категория А — объекты, необходимые для ведения бизнеса. Продаются они, как правило, уже с собственным бизнесом. Это магазины, фабрики, и прочие объекты. -Категория В — объекты, предназначенные для инвестиций. Их приобретают чаще всего для сдачи в аренду и получения стабильного дохода. -Категория С — это избыточная недвижимость. Земля с постройками или просто участки, которые не задействованы для бизнеса. Прежде чем приступить к выбору того или иного промышленного объекта, следует тщательно проанализировать рынок и удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов. Практически в каждом городе России есть объекты промышленного назначения, которые долгие годы остаются пустующими. Примером может служить предложение компании «Атолл Пром» https://bit.ly/2x9LYCI . Это яркий пример промышленного предприятия построенного в СССР. Такие промышленные объекты имеют ценность для инвесторов, как уже готовые производственные площадки со всеми разрешениями, коммуникациями, техническими условиями и т.д. Одним из основных преимуществ реконструкции перед новым строительством является более эффективная структура капитальных вложений, поскольку при новом строительстве значительная часть инвестиций вкладывается в возведение новых зданий, сооружений и коммуникаций, а не в активную часть основных средств - машины и оборудование. Значительным преимуществом реконструкции перед новым строительством является также возможность провести модернизацию производства, используя уже имеющийся квалифицированный персонал, не привлекая дополнительную рабочую силу. Если сравнить преимущества проектов редевелопмента старых промышленных зон и строительство завода на новом месте, «в чистом поле», то можно сделать следующий вывод: покупка и реконструкция «неживых» промышленных площадок предпочтительнее только в том случае, если кроме старых зданий и сооружений, инвестору «достаются в наследство» объекты советской инженерной и транспортной инфраструктуры: высоковольтные линии; трансформаторные подстанции; очистные сооружения; железнодорожные и автомобильные подъездные пути. Три ключевых вопроса редевелопмента промышленных зон: 1. Исходное состояние существующей промплощадки (техническая пригодность). 2. Законность проведения запланированных работ. 3. Соответствие выбранной технологии (технологическая осуществимость) в том числе: текущее остаточное состояние зданий и сооружений, инфраструктуры, производственных мощностей, действующего оборудования; возможность строительства и эксплуатации планируемого производства на выбранной площадке (соблюдение градостроительных и санитарно-экологических норм); наличие и соответствие имеющейся правоустанавливающей и исходно- разрешительной документации для выбранной площадки; адекватность и применимость предлагаемых технологических решений по модернизации действующего производства; возможность выхода на планируемую производственную мощность и заявленный объем продаж; объем требуемого финансирования для устранения выявленных дефектов и недоработок действующего производства, а также объем затрат, необходимых для модернизации производства; сроки производства работ. Чтобы осуществить строительство «с ноля», а тем более возвести целый ряд промышленных сооружений различного назначения, выполняющих все этапы технологических процессов производства, необходимо просчитать: - себестоимость изготавливаемой продукции; - потребительский спрос на неё; - финансовые вложения в данный проект; - время, за которое будут окупаться затраты; - необходимое оборудование и количество рабочих мест. И если по данным показателям, строительство фабрики, либо иного производственного предприятия, будет иметь коммерческий смысл, после подбора необходимого участка и согласования документации с соответствующими госструктурами, можно приступать к процессу возведения комплекса зданий. Обычно он включает в себя: - разработку проекта (например, «фабрика обуви»), который учитывает архитектурно-строительные составляющие, анализ участка, место расположения цехов, административных зданий, иной инфраструктуры, закупку и монтаж оборудования, и множество прочих особенностей и нюансов, включая расчет финансовых затрат; - инженерно-геологические и геодезические изыскания - земляные работы по подготовке строительной площадки; - строительство фундаментов - монтаж теплового контура - формирование зон климат контроля - комплектация электрооборудования - монтаж каркаса здания - укладка бетонных полов - создание инженерных сетей (внутренних и внешних); - комплекс электромонтажных работ; - установка технологического оборудования; - работы по отделке; - благоустройство прилегающей территории (площадки, дороги, бордюры, тротуары, озеленение). При возведении зданий промышленного предприятия (к примеру, для такого объекта как «кондитерская фабрика»,строительство цехов, складов и разнообразных специфических помещений полностью обосновано) необходимо особое внимание уделить: - обеспечению сливными и канализационными комплексами для отходов производства; - созданию соответствующего требованиям пространства для инженерно-технических систем и их грамотному монтажу; - комплектации холодильным оборудованием либо иными установками для хранения и размещения изготавливаемой продукции в необходимых условиях для её отличного состояния; - монтажу резервуаров снаружи и внутри (если они требуются), трубопроводов, линий, используемых для переработки возникающих отходов и иного нужного оборудования. На сайте "Атолл Пром" представлены как объекты промышленной недвижимости, так и земельные участки под размещение производственных площадок http://1atoll.ru/?id=111&pg=9