ВСЁ О САМЫХ АКТУАЛЬНЫХ ТЕНДЕНЦИЯХ В СФЕРЕ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ – В 10 ПУНКТАХ. Впервые за последние три года на столичном рынке недвижимости вновь появились инвесторы, которые намерены конвертировать свои сбережения в квадратные метры, заметили риелторы. В августе 12% сделок на вторичном рынке были именно инвестиционными. 1. Доходность от вложений в новостройки снизилась Вложения в новостройку для последующей перепродажи на поздних стадиях строительства — довольно популярный вид инвестиций. Но если до 2014 года можно было говорить о доходности в 20–25% годовых, то сейчас прибыльность понизилась до 15–20% годовых. И это в том случае, если квартиру вообще удастся продать — спрос на такие объекты сегодня гораздо ниже, чем до кризиса. Какую доходность могут принести инвестиции в новостройки «Динамика цен в различных проектах существенно различается, и инвестиции в строящийся объект могут не принести ожидаемого дохода, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Максимальный рост цен от котлована до разрешения на ввод в эксплуатацию демонстрируют только наиболее ликвидные жилые комплексы, чья доля на рынке не превышает 15–20% от общего объема предложения. Проще говоря, заработать на вложениях в новостройку можно, но объект нужно тщательно подбирать, желательно с профессионалом». 2. Котлован — выгоднее, готовый дом — надежнее Инвестиции всегда подразумевают некую степень риска, ведь при минимальном бюджете инвестор входит в проект на стадии котлована. При выборе новостройки на более высокой стадии строительной готовности теряется и количество заработанных процентов дохода. «Тем, кто опасается рисков на рынке недвижимости, стоит рассматривать объекты на стадии завершения монолитных работ и активного подведения коммуникаций, но и разница в цене к моменту окончания строительства не будет ярко выраженной», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. 3. Нужно осторожно выбирать застройщика Сейчас не самое спокойное время для инвестиций в новостройки, говорят эксперты. Дело в том, что этот рынок переживает кардинальные перемены с точки зрения законодательства. «Поэтому надо взвешенно подходить к выбору объекта и компании, его строящей, — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Но защититься на 100% от возможных рисков нельзя, именно поэтому строящееся жилье по-прежнему сильно дешевле уже готового». 4. Средний ценовой сегмент — самый предсказуемый При покупке инвестиционной квартиры лучше делать ставку на средний ценовой сегмент, советуют риелторы. Наиболее доступное жилье может потерять массу покупателей из-за снижения их доходов, а у дорогих объектов (премиум- или элитного класса) — очень узкая и специфическая аудитория. «Относительно стабильный и предсказуемый спрос будет сохраняться на жилые комплексы класса low-business (170–190 тыс. руб. за 1 кв. м. на старте продаж), — отмечает Мария Литинецкая. — Можно заработать и на более дорогом жилье, но риски при этом вырастут в силу специфики сегмента». 5. Москва привлекательнее Подмосковья Если рассматривать Московский регион, то недвижимость в столице сегодня гораздо интереснее с инвестиционной точки зрения, чем в Подмосковье, утверждают риелторы. «Инвестиции концентрируются там, где растет спрос. С этой точки зрения Москва, где за полгода число сделок выросло на 42%, намного привлекательнее, чем Московская область, где спрос за этот же период сократился на 7%», — отмечает Мария Литинецкая. 6. Арендная квартира — стабильный доход, но долго окупается Квартира, сдаваемая в аренду, обеспечивает владельцу небольшую, но стабильную доходность. Квартира «работает» на своего владельца, однако при покупке недвижимости для сдачи минусом являются долгие сроки окупаемости — 15–18 лет. «Максимальная доходность от сдачи в аренду студий (наиболее подходящий формат) может составить 12–13% годовых. В среднем же аренда принесет от 6% до 10%. Объект относительно недалеко от центра, с хорошей транспортной доступностью, близостью к метро, в развитом и обжитом районе всегда найдет своего арендатора», — отмечает Мария Литинецкая. 7. Арендные апартаменты выгоднее арендных квартир На рынке недвижимости появляются проекты с обслуживаемыми апартаментами, которые специально разработаны для инвестиций в арендный бизнес. Там управляющая компания берет на себя обязательства по управлению арендным жильем. «Вложения в такой вид недвижимости будут меньше по сравнению с обычной квартирой, а цена сдачи объектов равнозначна, — поясняет директор по сопровождению бизнеса Century 21 Россия Юрий Шаранов. — По ряду проектов сейчас можно получить 8–9% годовых, притом что этот объект более ликвидный, чем коммерческое помещение. Однако я рекомендовал бы рассматривать не Москву, а Санкт-Петербург, учитывая, что туристический поток в Северную столицу выше и такие объекты пользуются высоким спросом у приезжих. Примерно 3–4 млн руб. — нижняя граница размера инвестиций, с которой можно зайти на этот рынок». 8. Коммерческая недвижимость — дороже, но выгоднее жилья Доходность при покупке коммерческого помещения под сдачу в аренду составит порядка 10% годовых, окупаемость — в среднем порядка десяти лет, прогнозирует Юрий Шаранов. Он также советует рассмотреть стрит-ретейл, находящийся в приоритете перед арендой офисов. Разумеется, для обоих сегментов важно местоположение — вложение будет выгодным только в том случае, если объект находится в проходном месте с хорошей транспортной и пешеходной доступностью. Стартовый порог для Московского региона составит 10–15 млн руб. 9. Вкладываться в жилье за рубежом сейчас невыгодно Зарубежная недвижимость сейчас имеет очень низкую доходность — 3–4% годовых в валюте. Не исключено, что рублевая инфляция будет обгонять валютный доход владельца. Кроме того, высоки расходы на специалистов по налогам и юриспруденции, которые требуются для оформления инвестиционных сделок за рубежом. Наконец обесценивание рубля практически закрывает доступ на европейский рынок жилья. Зачастую самые доходные активы за рубежом — нежилая недвижимость. Потенциально это могут быть различные номера в гостиницах, места на парковках, и даже номера в домах престарелых или в студенческих общежитиях. «У этой недвижимости порог входа очень высокий, а сейчас в связи с ростом курса в валюте у населения стало меньше денег, и, естественно, покупки и инвестиции в зарубежную недвижимость резко сократились, — отмечает Юрий Шаранов. — Однако при инвестировании в зарубежную недвижимость на 3–4% годовых можно рассчитывать». 10. Дома под реновацию — выгодны, но сроки под вопросом На вторичном рынке есть примеры инвестиционных покупок квартир в домах под реновацию. Малогабаритки в хрущевках — самое доступное жилье в Москве: цены на них начинаются от 3,5–4 млн руб. Часто такие объекты приобретают под сдачу в аренду, чтобы затем после сноса дома получить новое жилье — для себя или также для дальнейшей сдачи в аренду. Но надо учитывать, что сроки переезда в новое жилье по каждому дому до сих пор не уточнены и могут растянуться на несколько лет. Мария Мягкова, rbc.ru