Новости коммерческой недвижимости
2018-09-13 15:53:00
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Промышленная недвижимость является необходимым атрибутом деятельности человека и существования общества в целом. Она обеспечивает ведение производственной, социальной, общественной и коммерческой деятельности, и является доминантной личности и общества.
Задумываясь о приобретении промышленной недвижимости, инвесторы чаще всего предполагают, что смогут найти полноценный объект, который будет приносить им большую, а самое главное, регулярную прибыль. В статье мы рассказали о том, как выбирать промышленные здания, а также, на что обращать предельное внимание при выборе.
Промышленная недвижимость условно делится на несколько типов:
- объекты тяжелой промышленности (заводы, комбинаты, рудники. шахты, электростанции, фабрики). Промышленные объекты этой области бывают добывающие, перерабатывающие, электроэнергетические, топливные, занятые в черной или цветной металлургии, деревообрабатывающие, машиностроительные, химические. Также сюда относятся объекты по производству строительных материалов.
- объекты пищевой промышленности — это заводы, фабрики, комбинаты по производству готовой продукции или полуфабрикатов. В эту же категорию относится производство табачных изделий и моющих средств.
-объекты легкой промышленности. Такие объекты включают кожевенные, текстильные, меховые, обувные заводы и фабрики. Также это объекты по производству и обработке стекла и фарфора.
-объекты специализации широкого спектра — это микробиологические, медицинские и полиграфические объекты.
Также все промышленные объекты принято делить на категории А, В и С.
-Категория А — объекты, необходимые для ведения бизнеса. Продаются они, как правило, уже с собственным бизнесом. Это магазины, фабрики, и прочие объекты.
-Категория В — объекты, предназначенные для инвестиций. Их приобретают чаще всего для сдачи в аренду и получения стабильного дохода.
-Категория С — это избыточная недвижимость. Земля с постройками или просто участки, которые не задействованы для бизнеса.
Прежде чем приступить к выбору того или иного промышленного объекта, следует тщательно проанализировать рынок и удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов. Практически в каждом городе России есть объекты промышленного назначения, которые долгие годы остаются пустующими. Примером может служить предложение компании «Атолл Пром» https://bit.ly/2x9LYCI . Это яркий пример промышленного предприятия построенного в СССР. Такие промышленные объекты имеют ценность для инвесторов, как уже готовые производственные площадки со всеми разрешениями, коммуникациями, техническими условиями и т.д. Одним из основных преимуществ реконструкции перед новым строительством является более эффективная структура капитальных вложений, поскольку при новом строительстве значительная часть инвестиций вкладывается в возведение новых зданий, сооружений и коммуникаций, а не в активную часть основных средств - машины и оборудование. Значительным преимуществом реконструкции перед новым строительством является также возможность провести модернизацию производства, используя уже имеющийся квалифицированный персонал, не привлекая дополнительную рабочую силу.
Если сравнить преимущества проектов редевелопмента старых промышленных зон и строительство завода на новом месте, «в чистом поле», то можно сделать следующий вывод: покупка и реконструкция «неживых» промышленных площадок предпочтительнее только в том случае, если кроме старых зданий и сооружений, инвестору «достаются в наследство» объекты советской инженерной и транспортной инфраструктуры: высоковольтные линии; трансформаторные подстанции; очистные сооружения; железнодорожные и автомобильные подъездные пути.
Три ключевых вопроса редевелопмента промышленных зон:
1. Исходное состояние существующей промплощадки (техническая пригодность).
2. Законность проведения запланированных работ.
3. Соответствие выбранной технологии (технологическая осуществимость) в том числе: текущее остаточное состояние зданий и сооружений, инфраструктуры, производственных мощностей, действующего оборудования; возможность строительства и эксплуатации планируемого производства на выбранной площадке (соблюдение градостроительных и санитарно-экологических норм); наличие и соответствие имеющейся правоустанавливающей и исходно- разрешительной документации для выбранной площадки; адекватность и применимость предлагаемых технологических решений по модернизации действующего производства; возможность выхода на планируемую производственную мощность и заявленный объем продаж; объем требуемого финансирования для устранения выявленных дефектов и недоработок действующего производства, а также объем затрат, необходимых для модернизации производства; сроки производства работ.
Чтобы осуществить строительство «с ноля», а тем более возвести целый ряд промышленных сооружений различного назначения, выполняющих все этапы технологических процессов производства, необходимо просчитать:
- себестоимость изготавливаемой продукции;
- потребительский спрос на неё;
- финансовые вложения в данный проект;
- время, за которое будут окупаться затраты;
- необходимое оборудование и количество рабочих мест.
И если по данным показателям, строительство фабрики, либо иного производственного предприятия, будет иметь коммерческий смысл, после подбора необходимого участка и согласования документации с соответствующими госструктурами, можно приступать к процессу возведения комплекса зданий.
Обычно он включает в себя:
- разработку проекта (например, «фабрика обуви»), который учитывает архитектурно-строительные составляющие, анализ участка, место расположения цехов, административных зданий, иной инфраструктуры, закупку и монтаж оборудования, и множество прочих особенностей и нюансов, включая расчет финансовых затрат;
- инженерно-геологические и геодезические изыскания
- земляные работы по подготовке строительной площадки;
- строительство фундаментов
- монтаж теплового контура
- формирование зон климат контроля
- комплектация электрооборудования
- монтаж каркаса здания
- укладка бетонных полов
- создание инженерных сетей (внутренних и внешних);
- комплекс электромонтажных работ;
- установка технологического оборудования;
- работы по отделке;
- благоустройство прилегающей территории (площадки, дороги, бордюры, тротуары, озеленение). При возведении зданий промышленного предприятия (к примеру, для такого объекта как «кондитерская фабрика»,строительство цехов, складов и разнообразных специфических помещений полностью обосновано) необходимо особое внимание уделить:
- обеспечению сливными и канализационными комплексами для отходов производства;
- созданию соответствующего требованиям пространства для инженерно-технических систем и их грамотному монтажу;
- комплектации холодильным оборудованием либо иными установками для хранения и размещения изготавливаемой продукции в необходимых условиях для её отличного состояния;
- монтажу резервуаров снаружи и внутри (если они требуются), трубопроводов, линий, используемых для переработки возникающих отходов и иного нужного оборудования.
На сайте "Атолл Пром" представлены как объекты промышленной недвижимости, так и земельные участки под размещение производственных площадок http://1atoll.ru/?id=111&pg=9