Непривычная ипотека

Андрей Пугачев,
Вивтория Беседина, Краснодарский бизнес журнал,
№1 (136), 2012

Ситуации, когда предприниматели пользуются ипотекой, чтобы приобрести помещениея под офис, склад или магазин, в России, скорее, исключение. Офисные, торговые или складские площади обычно беруттся в аренду.

В начале нулевых один местный предприниматель решил открыть станцию технического обслуживания. Приобрел в собственность часть нежилого строения и открыл СТО на два бокса. Оказывал услуги по текущему ремонту, техобслуживанию местным жителям и предприятиям. Дела бизнесмена уверенно шли в гору. Но в 2011 году появился покупатель, пожелавший приобрести у смежного собственника оставшуюся часть здания, которая не эксплуатировалась. Эта покупка могла поставить крест на налаженной работе СТО, поскольку потенциальный покупатель был игроком на том же рынке, а два конкурента под одной крышей, как известно, уживаются редко. Чтобы не допустить вторжения нежеланного соседа, предприниматель решил сам выкупить часть здания и территорию у смежного собственника. Владелец СТО обратился в несколько банков за кредитом. Однако кредитные организации ему отказывали: выяснилось, что при оформлении собственности на часть здания допущены серьезные ошибки. Помещения, в которых находилось СТО, были оформлены как отдельные строения, остальная же часть цельного здания находилась в общей долевой собственности нескольких лиц. Собственность на землю была разбита на пять частей, у одной из которых обнаружился еще и «сторонний собственник». Несмотря на все казусы, нашелся банк, посмотревший на эту историю более оптимистично. Предпринимателю была выдана ипотека на приобретение коммерческой недвижимости. Сумма — 1,2 миллиона рублей, срок — пять лет. В результате владелец СТО не только обезопасил свой бизнес, но и расширил его: в выкупленных площадях открыл третий бокс и ведет ремонт всего здания.

Выкупить помещения

Коммерческая ипотека — один из видов целевого среднесрочного или долгосрочного кредитования, когда физическое или юридическое лицо берет средства у банка под определенные проценты на покупку нежилой, коммерческой недвижимости: офисов, торговых площадей, складов, производственных помещений. В качестве залога выступает непосредственно предмет ипотеки. Необходимость в этом банковском продукте испытывают, прежде всего, индивидуальные предприниматели, а также субъекты малого и среднего бизнеса.

На мировом рынке недвижимости коммерческая ипотека — широко распространенное явление. За рубежом такая форма кредитования давно уже стала привычной для представителей МСБ. Причина широкого распространения этого продукта на Западе проста.

Клиенты привыкают к конкретному месторасположению поставщика товаров и услуг и частые переезды расценивают как элемент нестабильности компании.

Зарубежные компании официально декларируют свои доходы, и кредитные организации получают достоверную информацию о финансовом положении заемщиков. Более того, как показывает зарубежный опыт, приобретение коммерческой недвижимости в кредит для последующей сдачи в аренду или перепродажи с целью получения прибыли само по себе давно уже стало отдельным видом бизнеса, приносящим хороший доход. За рубежом так поступают многие компании.

Для России же коммерческая ипотека — продукт относительно новый, непривычный и имеет свои «национальные» особенности (как, впрочем, и сама коммерция в целом). С одной стороны, российские банки не хотят брать на себя дополнительные риски, предоставляя коммерческую ипотеку субъектам малого и среднего бизнеса. С другой — бизнесу крупному зачастую вообще нет смысла брать недвижимость в ипотеку, поскольку он может позволить себе взять обычный долгосрочный кредит, представив соответствующее залоговое обеспечение, или приобрести помещение в собственность без всяких кредитов. Отсутствие законодательно закрепленных правил игры в сегменте коммерческой ипотеки тоже играет свою роль. В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идет исключительно о недвижимости жилой, поэтому коммерческие площади по закону не могут рассматриваться как предмет ипотеки. Фактически банк заключает с предприятием обычный договор займа, где одним из основных условий является целевое использование средств. Из-за того, что закон никак не регулирует процесс совершения таких сделок, условия предоставления займов на покупку коммерческой недвижимости могут сильно различаться в зависимости от конкретного банка. Есть и другие проблемы. Например, сложность проверки правомерности перехода прав собственности в течение всего времени существования того или иного здания или помещения. Эта проблема часто возникает из-за того, что некоторые здания или отдельные их части за время своей службы неоднократно оказывались объектами так называемых рейдерских атак. Риски банка как залогодержателя в этом случае оказываются слишком высокими. Среди минусов для самою заемщика спорные моменты при оформлении в качестве залога земли (если речь идет о покупке целого здания), большой объем предоставляемых документов, необходимость полной прозрачности доходов, прохождение процедуры оценки стоимости, проведение предстраховой экспертизы, оформление залога, страхование. Все это занимает достаточно много времени и, само собой, предполагает дополнительные расходы.

Своя выгода

Тем не менее коммерческая ипотека выступает в качестве одного из существенных инструментов поддержки малого и среднего бизнеса. Небольшие предприятия часто подвергаются риску и в любой момент могут оказаться «на улице», так как арендные ставки постоянно растут. Арендодатель стремится больше заработать, а это зачастую негативно сказывается на развитии бизнеса арендатора. Рентабельность же ипотечных кредитов для самого заемщика может быть достаточно высока, и разумный коммерческий подход к использованию недвижимости, приобретенной на условиях ипотеки, может приносить неплохую прибыль, — убеждена начальник отдела кредитования малого бизнеса филиала «Краснодарский» Балтинвестбанка Оксана Дмитроченко.

Согласен с этим начальник управления малого и среднего бизнеса Краснодарского филиала Промсвязьбанка Вадим Сальников. О собственном помещении для ведения бизнеса задумываются многие предприниматели. Логика проста: лучше выкупить недвижимость и платить банку за ипотечный кредит, чем бесконечно вносить арендную плату, сопоставимую с размером ипотечного платежа. К тому же арендодатель может запретить перепланировку, установку нового оборудования, а то и просто выселить арендатора, — комментирует Вадим Сальников. По его словам, при рентабельности бизнеса около 20-30% можно решиться на покупку собственного помещения, прибегнув к помощи ипотечного кредита. Безусловно, некоторые компании имеют возможность решить «офисный вопрос» и с помощью обычного кредита под залог имущества. Но многим предприятиям МСБ такой вариант зачастую просто недоступен. «Коммерческая ипотека востребована малым и средним бизнесом, так как приобретать помещения на собственные средства небольшим компаниям финансово обременительно, — подтверждает продакт-менеджер по ипотечному кредитованию банка «Первомайский» Екатерина Лось. — Проще и выгоднее взять ипотечный кредит и ежемесячно вносить средства в счет погашения». Для заемщика очевидное преимущество ипотечного кредита — прежде всего, выгодное вложение в коммерческую недвижимость без изъятия основных средств из оборота компании. Кроме того, исключается риск резкого повышения арендной платы и, как следствие, неожиданный переезд в новый офис. Разумеется, есть определенные виды бизнеса, для которого периодическая смена офиса несущественна. Однако в большинстве случаев клиенты привыкают к конкретному месторасположению поставщика товаров и услуг, а партнеры по бизнесу расценивают частые переезды как элемент внутренней нестабильности компании. «Наш бизнес ориентирован на клиентов со средним уровнем доходов и выше, — приводит пример директор частного детского сада «Ириска» Ирина Мальцева. — Когда мы выбирали место, искали подходящее помещение на территории престижного жилого комплекса. В последнее время всерьез рассматриваем вариант с получением коммерческой ипотеки. И хотя наш бизнес довольно мал по масштабам и молод по возрасту, сейчас мы можем уже с уверенностью судить о том, что место нами выбрано удачно и менять его — значит потерять своих клиентов».

Правильно договориться

Стандартные кредиты для бизнеса на приобретение основных средств сейчас выдаются, как правило, на 3-5 лет, коммерческая же ипотека — до семи лет. На более длительные сроки банки не готовы предоставлять такие кредиты, — признает региональный координатор Росбанка в Ростове-на-Дону Евдокия Малогловец. Жизненный срок среднестатистического российского предприятия не исчисляется десятилетиями, и вероятность его банкротства достаточно велика. И все же польза коммерческой ипотеки очевидна. «С ее помощью наши клиенты выкупали арендуемые помещения, открывали магазины, автосервисы, стоматологические кабинеты», — отмечает директор краснодарского филиала банка «Центринвест» Александр Калинич.

Однако взаимоотношения между банком и заемщиком в этом случае носят исключительно договорной характер и законодательно, напомним, никак не закреплены. Условия получения такого кредита зависят от конкретного банка. Некоторые кредитные организации требуют, например, внесения большого первоначального взноса. Одно условие считается общим: заемщик вначале должен стать собственником, заложить имущество банку, а уже потом получить кредит. Тогда как схема ипотеки жилых помещений, прописанная в Федеральном законе, изначально подразумевает покупку, приобретение заемщиком собственности на средства банка, а уже потом наложение отягощения на залоговую недвижимость. С коммерческой же ипотекой получается некий парадокс. Заемщик не может получить кредит, поскольку нужно представить залог. А купить залоговую коммерческую недвижимость он тоже не может, так как нуждается в кредитовании. Впрочем, выход из этого замкнутого круга все же есть. Например, можно договориться с продавцом о том, что деньги будут выплачены частично под гарантию банка. Кроме того, для удобства продавца можно зарегистрировать новое юридическое лицо и оформить недвижимость в собственность этой фирмы. В дальнейшем эта компания предоставляет банку залог (объект коммерческой недвижимости), заемщик, получая кредит, выкупит акции этой фирмы и станет ее собственником. Соответственно, и собственником недвижимости, когда обязательства по кредиту будут выполнены. Правда, есть кредиторы, сознательно идущие на риск и выдающие денежные средства с последующим предоставлением заемщиком в залог купленной недвижимости. Но такие кредиторы обычно обозначают более высокие процентные ставки и проводят более тщательный анализ платежеспособности потенциального заемщика. Так, например, поступают банки, кредитующие покупку коммерческой недвижимости на этапе ее строительства.

Коммерческая ипотека выдается на покупку офисов, торговых площадей, складов, производственных помещений.

Иную схему взаимодействия предложил Росбанк — страхование сделки через аккредитивную форму расчетов. По словам Евдокии Малогловец, это позволяет избавиться от необходимости дополнительных залогов и расширить круг потенциальных клиентов. Особую актуальность этому продукту придает преимущественное право выкупа малыми предприятиями арендуемых помещений в рамках соответствующего закона. Банк финансирует до 80% стоимости объекта, и сумма кредита может составлять от 1 до 40 миллионов рублей. Процентная ставка при этом колеблется от 9,5 до 14,5% годовых, — рассказывает Евдокия Малогловец. Под залог подходят практически все виды помещений: офисные, торговые, складские, а также помещения под кафе, гостиницы, социальные и другие услуги.

«Коммерческая ипотека — продукт специфичный, нишевой, а большинство банков стремится работать с более понятными и стандартными видами кредитования, — комментирует Александр Калинич. — Активного роста в этом сегменте не ожидается. Клиенты рассматривают такой продукт в том случае, когда нет возможности получить доступ к другим видам кредитования. С другой стороны, малые предприятия зачастую не могут предоставить ликвидный залог, стабильные обороты, прозрачную отчетность. В этом случае коммерческая ипотека становится удобным решением. Если банк по-настоящему заинтересован работать с малым бизнесом, такой продукт обязательно нужно иметь в линейке. Мы настроены поддерживать клиентов с первых дней существования их бизнеса, поэтому ипотеку коммерческой недвижимости предлагаем уже много лет. Причем не только предприятиям, но и физическим лицам».

По мнению Александра Калинича («Центр-Инвест»), коммерческая ипотека будет развиваться как инвестиционный инструмент. Уже сейчас есть предприниматели, которые покупают в ипотеку деловую недвижимость с целью сдавать ее в аренду. «Сегодня и риелторы, и банкиры говорят о необходимости формирования рынка бизнесипотеки в Краснодарском крае, — подводит итог Оксана Дмитроченко (Балтинвестбанк). — Это обусловлено наличием высокого спроса на коммерческую недвижимость». Залогом успешного развития коммерческой ипотеки, по мнению экспертов, будет служить рост доверия банков к представителям малого и среднего бизнеса. Но при этом следует понимать, что в от личие от жилищного ипотечного кредитования ипотека коммерческая массовым продуктом не является и вряд ли когда-нибудь таковым станет.