Особенности коммерческой недвижимости города Краснодара

Коммерческая недвижимость - это нежилые объекты, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением прибыли. Сюда относятся офисы, склады, магазины, производственные помещения, базы.

Недвижимость - земельные участки и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование.

Далее подробно рассмотрим все типы коммерческой недвижимости, и их характерные особенности.

Квартиры под "коммерцию"

В эту категорию коммерческой недвижимости входят квартиры, находящиеся на первых этажах многоэтажных зданий, выходящие фасадами на оживленные улицы, по которым ходит общественный транспорт, на остановки. Эти квартиры выгодно переделать под торговые площади.

Основными направлениями этой категории являются центральные улицы общегородского и районного значения. Такие улицы как Красная, Хакурате, Октябрьская, Рашпилевская - в центре. Ставропольская, Селезнева, Старокубанская -на Черемушках. Тургенева, Атарбекова, Гагарина - в Фестивальном. Сормовская, Тюляева, Симферопольская - в Комсомольском. В микрорайоне Гидростоителей это улицы, составляющие так называемое малое кольцо - Игнатова, Трудовой славы, Благоева.

Главное требование, предъявляемое к таким объектам - это выход фасадной стороны на дорогу, чтобы будущий магазин или офис хорошо просматривался со всех сторон. Чтобы сам дом располагался близко от дороги, чтобы между ними не было широкой зоны отчуждения. Это нужно для того, чтобы можно было сделать карман-парковку прямо перед магазином. Отсутствие торговых палаток перед домом, которые его загораживают. А так же, как можно большее количество окон в квартире, из которых можно сделать броские витрины, привлекающие клиентов.

Конструктивные особенности дома также влияют на покупательскую привлекательность данных объектов. Для магазина важно иметь большой торговый зал. Поэтому в самой квартире не должно быть капитальных (несущих) конструкций. Удобными с этой точки зрения, являются панельные дома каркасного типа, а так же кирпичные дома. Дома построенные из блок-комнат более сложные для переделки. Дело в том, что панельные дома построены из бетонных балок, которые и составляют несущий каркас здания, на них навешиваются стеновые панели. Внутри дома межкомнатные и межквартирные перегородки сделаны из тонких бетонных, гипсолитовых и др. перегородок. Поэтому в таких домах можно убирать внутренние стены и это не нанесет вреда конструкции дома. Конструкция каркасного типа применялась в основном в 5 - этажных домах. Но есть и высотки, построенные по такому же принципу. В кирпичных домах основными несущими стенами являются наружные, и стена, проходящая посередине здания. На них лежат плиты перекрытий. Дома построенные из блок - комнат (блочные) более сложные для переделки. Это, как правило, высотки от 9-ти этажей и выше. Их конструкция состоит из отдельных блок - комнат. Стены каждой блок - комнаты являются несущими. Если убрать хоть одну перегородку между двумя комнатами, это нарушит конструкцию всего дома. Все блок - комнаты, находящиеся выше, и давящие своим весом на первый этаж, могут просесть, что сделает весь дом аварийным. Поэтому при переделке квартир в таких домах, перегородки убирают не полностью: на место убранных ставят колонны. Применяют различные технологии по упрочнению конструкции. Но, чаще всего стены вообще не трогают, ограничиваясь лишь расширением дверных проемов.

В сталинских домах, особенно с деревянными перекрытиями, несущие стены могут находиться как снаружи, так и внутри здания, вперемешку с перегородками. Часто несущими делали отдельные опорные колонны, и часть одной и той же стены может быть несущей, а часть - просто перегородкой. Причем визуально, не прибегая к технической документации, это нельзя определить. Поэтому к переделкам квартир в таких домах следует подходить с особой тщательностью.

Это важно!
В любом случае при переделке квартиры под магазин, необходимо перевести площадь из жилого фонда в нежилой. Получить разрешение Департамента архитектуры на проведение реконструкции, сделать проект всех изменений там же и только после этого приступать к осуществлению переделки. Следует помнить, что самовольные переделки не только ведут к нарушению законодательства и влекут административную ответственность, но и, что более важно, могут угрожать жизни и здоровью граждан, а так же снижают рыночную стоимость незаконно переделанной квартиры.

Купеческие особняки

Центральная часть Краснодара застраивалась до революции. Купеческие особняки - привычная картина для района старого центра. Они придают ему особый неповторимый исторический колорит, которого не встретишь в других городах юга России. Почти все особняки выходят фасадами на улицу и поэтому они пригодны для коммерческого использования. Имперский облик, высокие - до 4-5 м. потолки, удобство расположения, давно привлекали бизнес к таким объектам. Их реконструировали, делали представительства компаний, офисы или магазины.

Такие объекты имеют различную площадь. Все дело в том, что в советское время они были поделены на квартиры и в настоящий момент таковыми и остаются. Т. е. один особняк может состоять из нескольких квартир. Под коммерческое использование интересны квартиры, окнами выходящие на проезжую часть. Все особняки имеют парадный выход на улицу и поэтому в них не нужно ломать стены, чтобы сделать выход, как в квартирах многоэтажных домов. Некоторые особняки являются историческими памятниками или памятниками архитектуры. Поэтому при перепланировке или каких-либо других изменениях их первоначального облика могут возникнуть сложности с получением разрешительных документов. Но таких зданий не много.

В старом центре купеческие особняки есть на всех улицах. Но в плане коммерческого использования особенно интересны те, которые находятся на улицах Октябрьской, Рашпилевской, Красноармейской, Седина, Пушкина - на отрезке Седина-Октябрьская, Комсомольская.

Тогово - офиные здания

Дефицит торговых и офисных площадей спровоцировал в начале 2000-х годов бурное коммерческое строительство. Мелкие застройщики стали выкупать земельные участки на основных магистралях города, прежде всего, на таких улицах, как Северная, Красных партизан и др. Они строили 3-х и 4-х- этажные торгово-офисные здания. Каждый строил в меру своих финансовых возможностей и личного представления о том, каким должно быть подобное здание. Определенных стандартов тогда не существовало.

Строили их с применением привычной технологии: кирпичные стены и плиты перекрытий. Но вскоре, монолитное строительство вытеснило традиционное. Торгово-офисные здания стали полностью делать на основе монолитного каркаса. Наружные стены обшивали стеклом, пластиковыми или металлическими панелями. Вскоре появился определенный архитектурный стиль офисного здания, в котором преобладают геометрические формы и современные облицовочные материалы. Сегодня все коммерческие здания строят монолитными.

Эти здания строят либо на продажу, либо для сдачи в аренду. В настоящее время, на наш взгляд, рынок таких объектов насытился. Большим спросом, как на аренду, так и на покупку, пользуются современные здания в проходных местах. Там наблюдается стабильный рост цен. Напротив, здания с противоположными характеристиками пользуются меньшим спросом. Постройка больших торговых площадей в комплексах "Красная площадь" "Сити-центр" и др. снизила интерес к небольшим, до 2000 м/2 торговым зданиям.

До недавнего времени крупные застройщики не очень активно стремились на рынок коммерческой недвижимости. Они предпочитали строить жилые многоэтажные дома, нижние этажи в которых предусмотрены под коммерческое использование. Но сейчас ситуация изменилась. Ведется строительство нескольких крупных торгово-офисных комплексов в Краснодаре. Это Greenhouse компании "Зеленые листья", высотки по ул. Северной, Рашпилевской. Построен офисный комплекс по ул. Захарова.

То, что крупные застройщики пришли на этот рынок, объясняется удорожанием земельных участков. Сейчас стоимость 1 сотки земли на магистральных улицах превышает $70 000, и мелкие инвесторы не в состоянии покупать их. Такая высокая стоимость на землю делает нерентабельным малоэтажное строительство. Поэтому сейчас строят офисные здания от 5-ти этажей и выше. А это под силу только крупным компаниям с солидным капиталом. Столичные девелоперы вообще сходятся на той точке зрения что, если стоимость 1 м/2 земли доходит до $1000 ($100 000 за 1 сотку), то становится выгодным строить только офисные небоскребы этажностью более 20-ти. А Краснодар уже в скором времени достигнет этой стоимости на землю.

Строительством крупных офисных зданий занимаются банки. Но они строят их для своих нужд, а неиспользуемые площади сдают в аренду. К этой категории коммерческой недвижимости относятся советские здания. Это бывшие здания институтов и организаций, которые были приватизированы в 90-е годы. Они удобны тем, что имеют коридорно-кабинетную систему и их удобно использовать под офисы самостоятельно или сдавать в аренду.

Магазины

Под торговые площади в Краснодаре используют различные объекты, находящиеся в проходных, легко доступных местах. Можно выделить несколько типов таких объектов:

1. Бывшие советские магазины: гастрономы, магазины промтоваров и т.д. Они находятся в проходных местах, рядом с местами многоэтажной застройки. Главной задачей их было донести товары до потребителя. Поэтому на определенное количество многоэтажных домов делалось положенное по ГОСТам количество торговых площадей.

Все они находятся в легкодоступных местах и имеют удобную транспортную развязку. Изначально они имели большие площади. Но после приватизации в 1990-е г.г. многие советские магазины были поделены между новыми собственниками. В настоящее время площадь таких объектов невелика. Главное их достоинство - удобство месторасположения, доступность для потребителя.

2. Переделанные под магазины квартиры. Они переведены в нежилой фонд, имеют отдельный выход на улицу. Как правило, такие объекты находятся на оживленных улицах. Единственный их недостаток - малая площадь. Но эта проблема решается путем объединения нескольких квартир.

3. Магазины, находящиеся в новых торгово-офисных зданиях. Как правило, торговая зона в них на первых этажах. Они находятся на таких улицах как Тургенева, Красных партизан, Северная, Бабушкина и т.д. Они имеют большие площади, высокие потолки, парковку.

4. Магазины в крупных торгово-развлекательных центрах, "Красная площадь", "Сити-центр" и др., но магазины в них не продаются, а только сдаются в аренду. Преимущества их очевидны - недостатка в покупателях не будет.

5. Промышленные объекты, переделанные в магазины. Например, бывшие заводы "Тензоприбор", мебельная фирма "Кавказ". Они располагались в центральных районах города. Сейчас эти объекты перестроены, в них расположены магазины. Огромные площади и высокие потолки, более 5 метров удобны под супермаркеты, магазины крупногабаритных товаров - строительных, отделочных материалов, мебели.

Цокольные помещения

Практически все современные многоэтажки имеют нежилые полуподвальные помещения, которые изначально предназначены под коммерческое использование. В современных панельных домах такие помещения имеют стандартную планировку и площадь. Они состоят из блок-комнат по 20 м2, которые выходят в общий коридор. Высота потолков в таких помещениях колеблется от 250 до 270 см. В домах монолитных серий цокольные помещения имеют свободную планировку, поэтому покупая такое помещение на стадии строительства, можно приобрести любую площадь, которая необходима под будущее использование. Высота потолков в монолитных домах более 3-х метров. Эти помещения удобны тем, что можно сделать торговый зал любой площади. Диапазон использования цокольных этажей очень широк. От диспетчерской такси и склада, до ресторана, кафе и фитнес-центра.