Управление коммерческой недвижимостью: выбираем инвестиционную стратегию

Фирсов Михаил Владимирович,
д-р экон. наук, профессор кафедры экономического анализа и управления недвижимостью,
Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет
Российское предпринимательство,
№3 (201) / февраль 2012

Когда управление коммерческой недвижимостью является эффективным? По мнению автора, важным фактором является правильный выбор инвестиционной стратегии использования объектов коммерческой недвижимости, что само по себе - реакция собственника на изменения, происходящие на рынке. Подробнее об этом читайте в статье.

Основная цель формирования, внедрения и применения механизма эффективного управления коммерческими объектами недвижимости - реализация экономических и социальных интересов собственников недвижимости, пользователей, государства и общества. Функционирование данного механизма управления должно обеспечить подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования коммерческих объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью

Целевыми направлениями реализации инвестиционной стратегии управления коммерческой недвижимостью являются:

увеличение стоимости отдельного объекта недвижимости и имущественного комплекса в целом;

максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения принадлежащим им недвижимым активам;

повышение качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;

обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти;

поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

Формирование механизма управления коммерческими объектами недвижимости на основе выбора инвестиционной стратегии их использования обусловлено необходимостью решения основных проблем неэффективного менеджмента недвижимости:

необходимость определения четких задач и стратегий развития имущественного комплекса;

слабое взаимодействие между центрами ответственности;

отсутствие механизмов комплексного планирования, анализа, управления изменениями.

Инвестиционная стратегия – обобщающая модель действий, необходимых для достижения поставленных целей инвестирования развитие недвижимого имущества на основе выбранных критериев (показателей). Следовательно, инвестиционную стратегию следует рассматривать как сочетание плановых и ответных действий, являющихся реакцией на изменения рынка и конкурентные события. Задача формирования инвестиционной стратегии включает разработку проекта развития недвижимости, а также предполагаемой стратегии, а затем приспособление ее к реально разворачивающимся событиям.

Две стратегии использования коммерческой недвижимости

Одним из ключевых вопросов при разработке инвестиционной стратегии является склонность инвестора к проектам с различной степенью риска. С точки зрения критериев ожидаемой доходности различные инвестиционные проекты, являясь равноприбыльными, могут иметь существенно большую дисперсию оценочных показателей в пределах горизонта расчета. Величина дисперсии характеризует различный уровень риска и рассчитывается как стандартное отклонение оценочных величин горизонта от величин их ожидаемой доходности. Анализ отношения инвесторов к проектам с различной степенью риска позволяет сделать вывод о существовании двух типов стратегии использования коммерческой недвижимости: текущее использование (эксплуатация) и комплексная реконструкция (см.рис).

Для определения инвестиционной стоимости (Си) коммерческих объектов недвижимости предлагается следующая формула:

где У _б - удельный вес бизнес-процессов управления недвижимостью в формировании прибыли имущественного комплекса в целом;

У _i - удельный вес г'-го объекта управления (здание, этаж и т.п.) в стоимости всего комплекса недвижимого имущества;

A _j - новый уровень арендной ставки после реализа-ции i-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

П _j - площадь, в среднем находящаяся в течение года в аренде для i-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

ΔЗ - показатель годового изменения заполняемое™ коммерческого объекта недвижимости (например, офисное здание);

k - коэффициент, характеризующий долю чистой прибыли в общей величине доходов от аренды;

E _j - затраты на реализацию j-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

r - ставка дисконтирования, используемая для приведения будущих денежных потоков к настоящему моменту;

j - вид бизнес-процесса управления имущественным комплексом коммерческого объекта недвижимости;

t - номер года из прогнозируемого (оценочного) периода.

Заключение

Таким образом, реализация инвестиционных стратегий развития коммерческих объектов недвижимости и определение их инвестиционной стоимости обеспечивает подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования объектов коммерческой недвижимости.

Литература

1. Бандурин А.В. Инвестиционная стратегия корпорации на региональном уровне / А.В. Бандурин, Б.А. Чуб. - М.: Наука и экономика, 1998. - 132 с.

2. Газеев Н.Х. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. - М.: ПМБ ВНИИ ОНГа, 2003. -220 с.

3. Кирничный В.Ю. Инвестиционный потенциал строительной организации: теория, методология, эффективность использования: автореф. дис. д-ра экон. наук - М., 2005. - 42 с.

4. Ковалев В.В. Управление активами фирмы: учебно-практ. пособие / В.В. Ковалев. - М.: Проспект, 2008. - 392 с.