Меню
Вход
Логин
Пароль
 
сохранить пароль
регистрация

Обзор рынка коммерческой недвижимости 2012-2013. Строительный бум

RPI Group, GVA Sawyer 2013

Рост экономической и деловой активности в столице Кубани закономерно отразился на состояни рынка коммерческой недвижимости, вызвав заметное оживление девелоперов сектора.

Склады

Предложение

В 2012 году на рынке складской недвижимости Краснодара произошел качественный прорыв. Так, за прошедший год было введено порядка 60 тыс. м2 качественных складских площадей. На фоне отсутствия введенных спекулятивных объектов за прошедшие несколько лет новые площади обеспечили колоссальный прирост предложения – более 23% от общего объема предложения с учетом введенных площадей. Данный объем площадей пришелся на два объекта, которые вводились поочередно – по одному объекту в полугодие. Оба проекта стали «первопроходцами» на рынке – все площади представляют класс «А». Из всего объема предложения введенные площади заняли долю в 18% и порядка 70% качественного предложения. Общий объем предложения складских площадей по состоянию на начало 2013 года составляет более 330 тысяч м2.

В 2013 году ожидается серьезный скачок развития рынка складских площадей Краснодара. Заявленный объем ввода качественных складских площадей на 2013 год составляет порядка 140 тыс. м2. При реализации всех этих проектов 2013 год станет рекордным за всю историю по объему ввода качественных складских площадей для Краснодара. На стадии строительства находятся как объекты класса «A», так и проекты классов «B» и «B+», причем локация и концепция реализуемых площадей различны.

Большинство реализуемых проектов относятся к спекулятивным. Несколько компаний, реализующих такие проекты, планируют на их базе предоставление 3PL-услуг. Также имеются проекты, реализующие площади по схеме Built-to-suit, причем часть из них реализуются как индустриально-складские. Тенденция по строительству компаниями распределительных центров или складов по схеме Built-to-suit сохраняется. Среди реализованных в 2012 году проектов стоит отметить проект группы компаний «DANONE-Юнимилк», которая объединила несколько частей своих площадок в городе, построив индустриально-складской блок с офисными площадями в районе аэропорта.

Также несколько крупных ритейлеров анонсировали планы по созданию распределительных центров в Краснодаре. Что же касается размещения объектов, то среди строящихся проектов один реализуется непосредственно в городе, причем этот проект является развитием уже застроенной территории и, соответственно, имеет статус Brown-field проекта. Большая же часть проектов реализуется на окраинах города – магистралях-«обходах», в районах развязок магистралей и на трассах.

Активизация рынка связана не только с новыми проектами. Так, среди «замороженных» в кризис проектов несколько могут получить свое развитие в ближайшее время. Важной тенденцией, оказывающей положительное влияние на развитие сегмента, является привлечение для реализации проектов профессиональных консультантов недвижимости. Так же, как и большинству слабо развитых региональных рынков, сегменту складской недвижимости Краснодара присуща «информационная закрытость».

Cпрос

Заполняемость складских помещений существующих комплексов классов «B», «C» и «D» находится на высоком уровне. Введенный в 2012 году объем предложения класса «A» заполнен более чем на 50%. При этом прошедший 2012 год отмечен крупной сделкой по аренде площадей регионального масштаба. Это сдача в аренду крупной федеральной компании сектора FMCG 15 тысяч м2 в комплексе a2logistic. Сделка примечательна сразу несколькими факторами:

  • первая сделка по аренде площадей класса «А» в Краснодаре;
  • объем сдаваемой в аренду площади;
  • привлечение профессионального брокера.

И если эта сделка была заключена уже после ввода объекта в эксплуатацию, то в конце 2012 - начале 2013 года большинство сделок по аренде качественных складских площадей заключены в еще строящихся объектах. Заявленный объем поглощаемых площадей уже в начале года делает 2013 год рекордным не только по объему предложения, но и по объему потенциального поглощения вводимых площадей. Но даже несмотря на этот факт, заявленный объем строящихся качественных складских площадей будет реализовываться на протяжении нескольких лет.

Интерес к качественным складским площадям в Краснодаре есть у крупных местных компаний, но в большей степени он сформирован компаниями, осуществляющими деятельность на федеральном уровне. Помимо интереса на складские площади, отмечены запросы компаний на аренду качественных индустриально-складских блоков. Несмотря на наличие нескольких проектов с возможностью продажи площадей, практически все сделки на рынке связаны с арендой.

В то же время на продажу выставлены существующие производственно-складские комплексы класса «C» в городе, причем срок экспозиции многих составляет более 1-1,5 лет.

Наибольшую долю сданных качественных складских площадей заняли непродовольственные товары (порядка 80%). Меньшую долю занимают товары продовольственной группы (20%).

Наибольшим количеством запросов в Краснодаре на складские помещения отмечены площади от 100 до 500 м2 (порядка 60%). Площади от 500 до 1000 м2 составили долю в 20%. Помещения свыше 1000 м2 и меньше 100 м2 составляют доли в 10% от всех запросов. Самая большая доля площадей приходится под размещение непродовольственных товаров (порядка 90% запросов), продовольственные товары занимают оставшиеся 10% от общего количества запросов.

Коммерческие условия

Запрашиваемые арендные ставки на складские площади Краснодара в комплексах класса «А» располагаются в диапазоне от 3164 до 3600 рублей/м2/год (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей). Ставки аренды в классе «B» варьируются в диапазоне 2028-2820 рублей/м2/год. Арендные ставки в классе «C» составили от 1836 до 2328 рублей/м2/год, а в классе «D» от 876 до 1614 рублей/м2/год. Эксплуатационный платеж для качественных складских площадей составляет порядка 600-700 рублей/м2/год. В данный платеж входят уборка территории, вывоз мусора, охрана территории. Плата за коммунальные услуги в качественных складских комплексах осуществляется в соответствии с потребляемым объемом по факту каждым арендатором.

Размер коммунального платежа для качественных складских комплексов составляет порядка 264-300 рублей/м2/год. На рынке складских площадей Краснодара некоторые объекты сдаются в аренду со ставками, уже включающими в себя НДС и эксплуатационный платеж. Такие предложения существуют в объектах всех классов (от «A» до «D»), а в некоторых комплексах и плату за коммунальные услуги – как правило в объектах классов «C» и «D».

Запрашиваемые цены продажи складских площадей класса «B» составляют от 27 до 34 тысяч рублей/м2. На продажу не выставлен ни один объект класса «A». Запрашиваемые цены продажи складских площадей класса «C» и «D» варьируются от 6 до 35 тысяч рублей/м2. Наиболее дорогие предложения располагаются непосредственно в городе, в местах с хорошей транспортной доступностью, и заняты сложившимся пулом арендаторов.

Офисы

Предложение

В прошлом году в Краснодаре было введено в эксплуатацию 32,6 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Таким образом, по итогам года совокупное предложение офисных помещений классов «А», «В+», «В», «С» в Краснодаре составило 498,8 тыс. кв. м. Отметим, что в конце года на рынке наблюдалось оживление. Была совершена крупная сделка по продаже офисного здания с тоимостью $9,6 млн. Кроме того, были введены в эксплуатацию два новых бизнес-центра по ул. Красноармейской/Кузнечной с офисной площадью 16 600 кв.м, а также БЦ SAS офисной площадью 9 800 кв. м. Оба объекта претендуют на класс «В+». Если говорить о структуре всех офисных площадей города, то превалирующее положение остается за классом «С» – 60,8%. Однако тенденция роста качественного предложения сохраняется.

На данный момент в высокой стадии готовности находятся пять объектов, которые планируют ввести в эксплуатацию в 1 квартале 2013 года. Всего же на разной стадии строительства находятся более 20 качественных офисных объектов совокупной арендопригодной площадью около 200 тыс. кв. м, ввод которых должен произойти в течение ближайших трех лет.

В 2013 году планируется ввод 10 знаковых объектов. Что касается географического распределения нового предложения, планируемые объекты будут вводиться в Западном, Центральном, Карасунском округах Краснодара.

В 2013 г. планируется к вводу более 65 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Заявленное предложение относится к классам «В+», «В».

Cреди новых объектов, о строительстве которых девелоперы заявили в 2012 г.:

  • деловой центр по ул. Красноармейской, 113. Девелопер – компания «Лафер-Юг». Стоимость проекта – 184 млн. руб.
  • многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом по ул. 40-лет Победы компании «Свет звезд» стоимостью 3,6 млрд. руб. (офисный центр свыше 11 000 кв. м)

По итогам 2012 года в среднем по городу уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 14% в классе «А», 8% – в классе «В+», в классе «B» уровень вакантных площадей держится на уровне 5%.

Сохранилась тенденция к постепенному сокращению вакантных площадей в качественных бизнес-центрах города. Большинство объектов классов «А», «В+» заполнены более чем на 87%. Текущий средний уровень вакантных площадей в строящихся объектах классов «В+», «В», которые будут сданы в ближайшие 2 года, оценивается в 88,3%.

Одной из основных тенденций прошлого года стало повышение цивилизованности офисного рынка Краснодара, в частности, благодаря изменению (понижению) или подтверждению классности некоторых объектов.

Так, Гильдией управляющих и девелоперов была проведена переклассификация шести бизнес-центров. Все объекты, за исключением двух, свой класс сохранили. Не смогли подтвердить заявленный уровень БЦ «Аскона», которому присвоен класс «В» (ранее – «В+»), и административно-офисное здание на ул. Московской, 59 – «В+» (ранее – «А»). Основными причинами понижения класса для БЦ «Аскона» стали несоответствие инженерных сетей надлежащему уровню, жалобы арендаторов на качество услуг УК, постоянная смена арендаторов и снижение числа парковочных мест. Класс бизнес-центра на Московской ул., 59 понизили из-за отсутствия должного количества парковочных мест и пропускного режима, плохого трафика дорожного движения и активизации строительных работ в непосредственной близости от действующего БЦ.

Cпрос

В 2012 г. было совершено несколько крупных сделок по продаже офисных площадей в бизнес-центрах города. В частности, было продано офисное здание по ул. Дзержинского/Офицерской общей площадью 4 300 кв. м стоимостью $9,6 млн. Подробности сделки не разглашаются. Кроме того, состоялась сделка по продаже 6 330 кв. м офисных площадей в БЦ «Ньютон».

Также было продано 3 100 кв. м в новом БЦ по ул. Гимназической и Рашпилевской. Среди значимых сделок также 2012 г. можно отметить следующие:

  • компания ООО «НК «Роснефть - Научно-технический центр», в связи со снижением издержек освободила более 1000 кв. м в БЦ класса «В+», и арендовала помещения в более низком классе;
  • компания ОАО «ТАВС «Кубань» в БЦ «Голден Хаус» арендовала 464 кв. м.

В БЦ «Олимпик Плаза» двум компаниям было сдано в аренду 100 и 300 кв. м офисных площадей (названия компаний не уточняются). На данный момент в городе выставлены на продажу два крупных бизнес-центра, один из них класса «А» МКЦ «Кристалл», другой класса «В+» – БЦ «Девелопмент-Юг».

Финансовые условия

В 2012 г. средний показатель арендных ставок в качественных БЦ претерпел незначительные корректировки и в целом держался на уровне, установленном в начале года. Ближе к концу года после завершения сроков договора аренды, собственники пошли на повышение арендных ставок в пределах 10%. Это относится к объектам классов «В», «С», где в течение двух-трех лет арендные ставки оставались на одном и том же уровне.

В некоторых объектах класса «А», собственники предлагали помещения по разовой акции с дисконтом до 40%.

В связи с повышением тарифов ЖКХ в 2012 г. расходы арендаторов на коммунальные расходы выросли. Для объектов класса «А» средняя арендная ставка составляет 1 100 руб. за кв. м (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса «В+» – 1000 руб. за кв. м, класса «В» – 850 руб. за кв. м. Остается открытой проблема несоответствия ожиданий арендаторов и предложения собственников. Как следствие, незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом подталкивают арендаторов на переговоры с собственником.

Дисконт для крупных арендаторов (от 300 кв. м) в среднем составляет около 10-15%. Ранее собственники для привлечения арендаторов объявляли о «каникулярном» месяце. В настоящее время такая политика может иметь место только в новых БЦ или в офисных центрах с менее качественной инфраструктурой.

По прогнозам GVA Sawyer, в 2013 г. пересмотр договоров аренды будет продолжен. Для объектов «В» и «С» класса, где в течение последних двух лет арендные ставки оставались на прежнем уровне, рост может составить до 10%. Для классов «А», «В+» арендные ставки останутся на прежнем уровне, однако в конце года в связи с увеличением нового предложения на рынке средневзвешенные ставки аренды будут скорректированы в сторону понижения.

Собственники и управляющие компании БЦ будут поддерживать и улучшать качество и сервис в уже построенных офисных площадях, чтобы не потерять классность объектов.

Объекты торговли

Предложение

На сегодняшний день Краснодар является одним из лидеров в стране по обеспеченности качественными торговыми площадями. Тенденция по наращиванию площадей будет сохраняться, поскольку настадии строительства находится 6 торговых объектов. Из-за ужесточения конкуренции и перенасыщения рынка девелоперы будут переходить на новые форматы — специализированные торговые объекты. Данную тенденцию уже можно было наблюдать во второй половине 2012 года, когда открылось несколько специализированных торговых центров, в частности, «Малыш», «Стол-плит Хоум», «Мебель СБС», «Посуда центр». На стадии с троительства на ходится еще один торговый объект формата DIY – ТЦ «Хозяин».

В 2012 г. в Краснодаре ввелось 225 350 кв. м качественных торговых площадей. Таким образом, по и тогам прошедшего года общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в городе составило 946 350 кв. м.

Обеспеченность населения Краснодара качественными торговыми площадями составила 1 112 кв. м GLA на 1 000 жителей, что является одним из самых высоких показателей среди российских и некоторых европейских городов.

Cреди основных событий 2012 г. стоит выделить:

  • открытие новых объектов (ТРК «Карнавал», ТРК Oz Mall, ТК «Монарама»), в том числе нескольких специализированных торговых центров («Столплит», «Мебель СБС», «Малыш» и др.);
  • начало строительства нового знакового объекта – 2-й очереди ТРК «Галерея-Краснодар»;
  • открытие новых развлекательных объектов в действующих ТРК (планетарий в ТРК «Галактика», ледовый каток, боулинг-центр и кинотеатр в OZ Mall) и модернизация старых (реконструкция кинотеатров «СБС МегаМолл», «Галерея-Краснодар»).

В Краснодаре на данный момент в разной стадии строительства находится 6 торговых центров. Из них на стадии активного строительства – 5 объектов.

Работы по возведению ТЦ «Сердце города» в районе Кооперативного рынка приостановлены.

В 2013 г. согласно прогнозам GVA Sawyer планируется к вводу 26 000 тыс. кв. м GL A торговых площадей в качественных торговых центрах.

Большинство качественных торговых центров города заполнены практически полностью. Уровень заполняемости наиболее успешных объектов составляет 95-98%. К таким относятся ТРК «Галерея Краснодар», «Мега Адыгея - Кубань», «Сити Центр», ТРК «СБС Мегамолл». В ТРК «Галактика» заполняемость на уровне 94%, мегацентр «Красная Площадь» на уровне 91%.

В таких объектах, как OZ Mall и ТРК «Карнавал», которые открылись недавно, процент заполняемости находится на низком уровне – 57% и около 30% соответственно.

С учетом этих объектов средняя текущая вакантность площадей находится на отметке 13%.

Cпрос

По итогам 2012 г. в Краснодаре не было зафиксировано крупных сделок купли-продажи на рынке торговой недвижимости. В 2012 г. открылось более 90 магазинов в различных ТРК города. Среди знаковых магазинов, которые планируются к открытию в 2013 г., есть как новые бренды, так и уже присутствующие на рынке.

Среди ресторанных брендов, которые должны появиться в городе в 2013 г., можно отметить Chili’s Grill&Bar, ресторан «Эривань», «Огонь и хворост» и другие.

Финансовые условия

По итогам 2012 года в большинстве объектов арендные ставки не претерпели существенных изменений. Небольшие колебания в сторону увеличения наблюдались в тех ТРК, где дополнительная часть арендной платы зависит от курса евро или доллара.

В 4 квартале в некоторых объектах в связи с окончанием сроков договоров аренды были пересмотрены арендные ставки в сторону увеличения, рост составил около 3%.

На конец года арендные ставки распределились следующим образом: в ТРК«СБС Мегамолл» — от 3000 до 8 000 руб. за кв. м, ТРК «Галерея-Краснодар» — от 1 000 до 6 150 руб., «Красная Площадь» — от 500 до 10 000 руб. за кв. м.

В среднем по городу арендные ставки в ТРК составляют от 2 000 до 5 000 руб. за кв. м.

Появление новых объектов на рынке будет и дальше усиливать конкуренцию. На заполняемость ТРК будут влиять такие факторы, как концепция и политика собственников.

Тенденции прошедшего года показывают, что многие качественные ТРК, чтобы сохранить поток посетителей, открывают новые развлекательные объекты (планетарий, ледовый каток) и модернизируют старые (кинотеатры), наблюдается так же ротация арендаторов.

Таким образом, ТРК с качественной концепцией, лучшим местоположением, а также те, где ведется работа по улучшению сервиса арендаторов и инфраструктуры, останутся в выигрыше.

Остальные игроки будут постепенно вытесняться с рынка. Исключением могут стать ТЦ, которые найдут своего потребителя и пред ложат гибкую систему оплаты для арендаторов.

По прогнозам GVA Sawyer, если будут построены все заявленные объекты торгово-развлекательной недвижимости, это может привести к коррекции цен в сторону снижения средневзвешенной ставки по рынку.